购房买车怎样防范法律风险

        朱巍律师：江苏苏州合展兆丰律师事务所律师，长期从事商事、金融、公司等相关法律业务，从业经验丰富。
 

　　张惟明律师：江苏苏州合展兆丰律师事务所律师，长期从事合同、金融、公司等相关法律业务，从业经验丰富。
　　购房买车是市民个人经济行为的两大内容，而近几年来，因房贷车贷引发的法律纠纷也逐年上升。当前，在宏观经济银根紧缩的大环境下，市民贷款更要慎重考虑自己的还贷能力，在签订和履行贷款合同时也需要懂得相关的法律知识。昨天，两位法律人士做客本报96466政法热线，与读者进行了沟通交流。
　　■热线记录
　　达到违约条件
　　银行有权解除合同
　　尹先生询问：我在2006年贷款购买了一套商品房，每月按揭还贷，今年年初，我收到了一份律师函，要求我尽快履行还贷。我记得自己每次都是按期还的，所以也没在意，后来法院寄来了传票，我一下子有点晕了。到银行一查询，才发现有连续四个月没有还贷，那段时间我正好被公司派往国外培训。请问我现在该怎么办？
　　张惟明律师：您向银行贷款购房时，肯定与银行签订了贷款合同，合同中也肯定有关于还贷的违约责任。按照合同条款规定，如果贷款方连续3期或累计6期没有收到您的还贷款，银行有权解除合同，并要求贷款方一次性还清剩余借款。目前大多数银行都有类似的规定。您现在应当尽快和银行方面联系，将前期拖欠的还贷款结清，并保证继续履行合同的还款义务。
　　银行为什么
　　不放贷款给我
　　袁先生询问：今年我妻子看中了一处环境很好的楼盘，因为我们婚后购买的房子贷款已经在两年前还清，现在再想购买一套。但是我向银行申请住房商业贷款时，银行却说不能贷给我，称因为我以前曾经拖欠过银行贷款。虽然曾经有过此事，但后来贷款已经还掉了，请问银行有权利不让我贷款吗？
　　朱巍律师：目前从人民银行到各商业银行都建立了覆盖面极为广泛的个人信用信息系统，这个征信系统在各家银行之间都是联网的。通过征信系统查询个人信用情况已经成了各家银行放贷前一个必需的流程。您之所以向银行贷款被拒绝，可能是与您以前有过不良的信用记录有关，因为赖账的记录进入了银行的“黑名单”，银行就可能根据您以往的不良记录拒绝您的贷款申请，不放贷给您。而且根据有关规定，您在今后的一段时间内（可能2-7年内）在向银行申请贷款时也将会碰到类似困难。
　　收回贷款车并不
　　意味债务终结
　　宋小姐询问：我有个亲戚前两年贷款十来万买了一辆轿车，每个月都要还贷款。前几天他跟我说这款车跌价跌得很厉害，现在卖出去三钿不值两钿，可是每月还的贷款倒是不少，他觉得有点后悔，不想还银行贷款了，并说大不了车子给银行收掉好了。他这种想法是不是会造成麻烦？
　　张惟明律师：你亲戚的这个想法肯定是有问题的，会给自己带来麻烦。他如果一直拖欠银行贷款不还，银行就会向法院起诉，将作为抵押物的汽车收回，再对车子进行拍卖，而这并不意味着你亲戚债务的终结。如果车子拍卖所得款项不足以归还欠款，那法院还会拍卖你亲戚其它的资产用以归还债务。
　　欠房贷无力偿还
　　有什么法律后果
　　秦女士询问：我丈夫开了家小企业，前阶段他说要贷款买别墅。现在新闻里都说国家实行从紧的货币政策，我担心他既需要钱做生意，将来又要大笔资金去还房贷，风险是否太大了，今后如果资金紧张没钱还房贷，会产生什么样的法律后果？
　　朱巍律师：国家宏观的经济行为势必会直接或间接影响个人微观的经济活动。个人贷款购买别墅或高档住宅，应当对自己的经济实力、预期的收入水平慎重考虑。一旦因为意外情况出现拖欠贷款行为，而该行为又符合贷款合同中的相关违约条款，那么银行就能解除合同，要求贷款者一次性归还剩余本息，你丈夫是开厂的，本来就需要流动资金，现在国家银根紧缩也增加了企业融资的困难，如果在这个时候再贷款去买别墅，风险可能是比较大。我觉得这里面的法律风险有几个：一、会严重干扰你丈夫的正常经营活动。二、万一发生拖欠贷款无力偿还，法院就可以拍卖或折价变卖房屋、设备等固定资产，而拍卖价可能远低于市场价。三、产生很多不必要的费用，如诉讼费、评估费等。四、在银行征信系统中留下不良记录，今后经营性贷款可能也贷不到了。
　　自行变卖资产
　　好过强制拍卖
　　丁先生询问：我前年购买了一套商业用房，因为生意上投资失败，现在还不起银行贷款了。法院前阶段通知我，如果再不归还，将对房产进行拍卖，请问我现在该怎么办？
　　朱巍律师：法院拍卖你资产只是让你归还银行债务的途径之一。作为你个人而言还有其他选择，归还银行贷款是必须的，但由法院强制拍卖房产给你造成损失会更大，因为拍卖价与市场价会相差很多。建议你在接到法院通知后，积极与法院沟通协商，尽可能地自己寻找中介或下家以合理的价格变卖房产用于归还债务。这样做还能节省拍卖费、评估费等相关费用。
　　原房主拒不搬迁
　　我能不还贷款吗
　　于先生询问：我去年贷款买了一套二手房，买下后并没有马上搬进去，原房主还住在里面。后来因为房价涨了，原房主要求我加钱，否则就不搬走。而我每月反倒还要还贷款，我现在不想还贷了，反正这事是因为原房主造成的，责任不在我，请问我的想法对吗？
　　张惟明律师：原房主不搬出你购买的房屋与你拖欠银行贷款在法律上没有因果关系。与银行签订贷款合同的是你，所以如果出现违约责任自然由你承担。银行的钱要还，对于原房主赖在那里不走，你可以打迁让权纠纷官司，通过正常司法渠道让其搬出，你所受到的损失也可以要求原房主赔偿。
　　■嘉宾访谈
　　贷款购房买车
　　需要注意什么
　　近几年来，因房贷车贷引发的法律纠纷每年呈上升趋势，市民应当如何避免其中的法律风险？昨天两位律师提出了几点建议：
　　一、银行合同是格式合同，除了金额、利率会有所不同外，其它条款都是不能变更的。办理房贷、车贷的市民在签合同时一定要仔细阅读还款期限、本金、利率、违约责任等相关条款，尤其是要注意违约责任条款，以免自己的行为构成违约责任。
　　二、贷款合同有不同的还贷方式，这也是银行针对不同经济能力的客户设定的。贷款者事先应当作了解，选择适合自己的方式还贷。
　　三、由于房贷、车贷的期限较长，所以贷款人的联系地址、通讯方式一旦发生变化，应当及时告知银行，避免银行因为长时间联系不上，怀疑你履行合同的能力，进而向法院提起诉讼。
　　四、不管是买房还是购车，最为关键的是，在向银行贷款前一定要仔细权衡自己的经济实力和今后的还贷能力，盲目行事会令麻烦上门。
　　（本报记者 钟巍）